觀點(diǎn)網(wǎng) "利潤(rùn)增加，出租率保持穩(wěn)定，資產(chǎn)負(fù)債表保持穩(wěn)定。"在2023年8月23日舉行的ESR2023年上半年業(yè)績(jī)會(huì)中，主席Jeffrey Perlman首先定下了整場(chǎng)會(huì)議的基調(diào)：在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境下保持韌性。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，截止2023年6月30日止六個(gè)月中期，ESR的上半年收益4.55億美元，同比增加5.5%，主要受管理費(fèi)增加所推動(dòng)；管理費(fèi)約4.03億美元，同比增加8.6%，增加因資產(chǎn)管理規(guī)模上升導(dǎo)致經(jīng)常性費(fèi)用收益增加及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)工所致。

此外，報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)錄得毛利4.43億美元，較2022年同期的4.22億美元有所增加；期內(nèi)利潤(rùn)3.14億美元，則同比減少25.06%，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)也減少至2.89億美元。

【資料圖】

觀點(diǎn)新媒體注意到，在這場(chǎng)充斥著各類展望與數(shù)據(jù)堆砌的業(yè)績(jī)會(huì)議中，中國(guó)市場(chǎng)依舊頻頻被管理層所提起，"2023年是中國(guó)有趣的一年，因?yàn)榭赡苁瞧涔?yīng)最高的一年，從整體需求的角度來(lái)看，這可能也是更具挑戰(zhàn)性的一年。"

分部業(yè)績(jī)不均的挑戰(zhàn)

ESR管理層口中的挑戰(zhàn)性最先來(lái)源于其EBITDA數(shù)據(jù)的下跌。于報(bào)告期內(nèi)，該公司EBITDA較2022年同期減少15.6%至5.37億美元，究其原因，則關(guān)乎新經(jīng)濟(jì)投資及開(kāi)發(fā)分部的公允價(jià)值收益下跌，以及數(shù)項(xiàng)已訂約資本循環(huán)活動(dòng)預(yù)期將于下半年結(jié)束導(dǎo)致缺少2022年上半年確認(rèn)的一次性收入及收益。

但值得注意的是，其基金管理EBITDA增長(zhǎng)了14.2%，達(dá)到3.287億美元，而基金管理EBITDA利潤(rùn)率也由2022年上半年的78%上升至82%，排除獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的影響，基金管理EBITDA同比增19%。

誠(chéng)然，基金管理分部EBITDA有所增長(zhǎng)，不過(guò)投資及新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)分部的業(yè)績(jī)均有不同下跌，其中，投資分布業(yè)績(jī)同比減少43.0%至1.20億美元；新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)分部業(yè)績(jī)同比減少35.4%至1.48億美元。

除EBITDA數(shù)據(jù)外，市場(chǎng)還十分關(guān)心ESR在報(bào)告期內(nèi)投資物業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)披露：截至2023年6月30日，ESR錄得投資物業(yè)公允價(jià)值收益1.15億美元，較2022年同期減少29.22%。主要來(lái)自中國(guó)開(kāi)發(fā)中資產(chǎn)。

此外，報(bào)告期內(nèi)的投資物業(yè)也同比減少5.2%，僅有32億美元，而減幅主要來(lái)自截至2023年6月ESR將部分物業(yè)分類至持作出售資產(chǎn)以符合近期出售，該公司方面還特別提及，這部分的減幅被今年上半年的中國(guó)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展所抵銷。

ESR對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的關(guān)注帶來(lái)了利好信號(hào)，而其在國(guó)內(nèi)的投資腳步也仍未停止。于2023年8月22日，ESR宣布與中國(guó)其中一間領(lǐng)先保險(xiǎn)公司成立于中國(guó)市場(chǎng)中迄今為止規(guī)模最大的人民幣收益基金。

資料顯示，該基金總投資能力約為人民幣100億元，將由人民幣23億元的優(yōu)質(zhì)物流投資組合提供種子資本，種子投資組合包含來(lái)自ESR的資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)的6個(gè)穩(wěn)定投資物業(yè)，資產(chǎn)區(qū)位覆蓋長(zhǎng)三角地區(qū)、大灣區(qū)和京津冀地區(qū)的主要物流和工業(yè)區(qū)位。據(jù)悉，這筆交易預(yù)計(jì)將于2023年下半年完成。

設(shè)立新基金的背后，ESR于報(bào)告期內(nèi)的基金管理收入的確實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，還通過(guò)新設(shè)及增資15個(gè)基金及授權(quán)于本年度迄今籌得20億美元，其中約80%集中于新經(jīng)濟(jì)。

觀點(diǎn)新媒體還注意到，2023年上半年的主要集資承擔(dān)包括就ESR數(shù)據(jù)中心基金進(jìn)一步增資3億美元，該基金由八個(gè)項(xiàng)目組成，其中包括560兆瓦的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及大量額外儲(chǔ)備項(xiàng)目。

尋求增長(zhǎng)催化劑

在業(yè)績(jī)會(huì)間，管理層也談到了出租率數(shù)據(jù)：2023年上半年，ESR整體出租率約為92%，未包括中國(guó)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)則達(dá)到98%，這也代表著ESR在報(bào)告期內(nèi)控制住了旗下絕大部分市場(chǎng)的空置率問(wèn)題。

在儲(chǔ)備面積方面，截至2023年6月30日，ESR在其物業(yè)組合擁有逾2740萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備建筑面積，包括逾640萬(wàn)平方米可供未來(lái)開(kāi)發(fā)的可觀土地儲(chǔ)備。

業(yè)績(jī)會(huì)期間，ESR管理層談及土地儲(chǔ)備后也順勢(shì)表達(dá)了對(duì)于當(dāng)下國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的土地及項(xiàng)目收購(gòu)看法：“在具有長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力的一線或者一點(diǎn)五線城市的市場(chǎng)進(jìn)行有選擇的士地收購(gòu)，此外擴(kuò)大與國(guó)內(nèi)資本合作伙伴的交易網(wǎng)，對(duì)穩(wěn)定的資產(chǎn)進(jìn)行資本重組，并尋求市場(chǎng)整合機(jī)會(huì)。"

對(duì)于ESR而言，一線城市的確是重點(diǎn)發(fā)展市場(chǎng)，不過(guò)其也在會(huì)議中多次提及對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)的整體投資看法，管理層認(rèn)為可再生能源產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)帶動(dòng)長(zhǎng)三角地區(qū)倉(cāng)庫(kù)需求增加，2023年上半年可再生能源行業(yè)供應(yīng)鏈各方租賃需求增加，也主要集中在長(zhǎng)三角的一線城市。

另悉，跨境電子商貿(mào)在國(guó)內(nèi)大灣區(qū)繼續(xù)進(jìn)行擴(kuò)展，相關(guān)跨境電子商務(wù)公司發(fā)展迅速，SHEIN、TEMU及TikTok均在其中，這為ESR貢獻(xiàn)了大部分市場(chǎng)需求。

"中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)深厚的流動(dòng)性是推動(dòng)增長(zhǎng)的關(guān)鍵催化劑，也是正在進(jìn)行的資產(chǎn)回收計(jì)劃的基礎(chǔ)。"自2022年1月以來(lái)，ESR持續(xù)進(jìn)行資產(chǎn)回收計(jì)劃，當(dāng)前資產(chǎn)出售金額超過(guò)25億美元。據(jù)其業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，ESR致力于并有望在2023年實(shí)現(xiàn)超過(guò)10億美元的資產(chǎn)出售。

談及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，于2023年上半年ESR開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)工涉及總額實(shí)現(xiàn)38億美元，同比增長(zhǎng)9%，上半年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工達(dá)22億美元。截止目前，ESR尚擁有130億美元在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，逾70%的在建項(xiàng)目計(jì)劃于2024年至2026年間竣工。

負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，ESR于報(bào)告期內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債比率為27.6%，而隨著2023年6月30日后公布的已訂約資產(chǎn)出售，其資產(chǎn)負(fù)債比率或還將減少170個(gè)基點(diǎn)至25.9%。

ESR管理層表示，集團(tuán)有現(xiàn)金及未提取融資30億美元，足以覆蓋其未來(lái)三年的貸款還款總額，毋須進(jìn)一步進(jìn)行資本循環(huán)或非核心資產(chǎn)出售。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2023年6月30日，ESR銀行貸款及其他借款總額為56億美元，債務(wù)凈額為45億美元，而截至2022年12月31日則為37億美元。ESR方面解釋稱，債務(wù)凈額的增長(zhǎng)主要由于對(duì)其投資的持續(xù)供款導(dǎo)致現(xiàn)金結(jié)余減少所致。

"集團(tuán)持續(xù)專注其資本循環(huán)策略并采取積極及嚴(yán)格的資本管理。其定期檢討其債務(wù)到期狀況及在到期前再度融資，確保維持資金穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債狀況。"業(yè)績(jī)公告顯示，ESR將繼續(xù)擴(kuò)展其透過(guò)結(jié)合本地及國(guó)際銀行的融資以及資本市場(chǎng)發(fā)行的方式擴(kuò)闊其資金來(lái)源。

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