上市物企2021年上半年業(yè)績(jī)已悉數(shù)披露，從各企業(yè)半年報(bào)來看，除了整體營(yíng)收規(guī)模繼續(xù)維持高速增長(zhǎng)外，社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域也取得不小的進(jìn)展和突破。

社區(qū)增值服務(wù)通常是基于物管企業(yè)高密度的客戶流量而開發(fā)，與基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)契合程度高，未來想象空間巨大，不過需要一定的管理規(guī)模支持。

觀點(diǎn)指數(shù)以碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)等8家規(guī)模較大或在社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域有所積累和成果的上市物企作為樣本，對(duì)2021年上半年社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展概況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析總結(jié)。

不難發(fā)現(xiàn)，目前行業(yè)內(nèi)社區(qū)增值服務(wù)整體發(fā)展不夠均衡和充分，但部分頭部物企已在該領(lǐng)域有一定建樹和成效。

第二引擎

今年上半年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體營(yíng)收保持了高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中尤以社區(qū)增值服務(wù)的增速為甚，產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)收入也初具規(guī)模，成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要收入增長(zhǎng)極。

2021年上半年，8家主流物企社區(qū)增值服務(wù)同比收入增速普遍超過50%，平均值達(dá)到101%，其中世茂服務(wù)今年上半年在社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域的進(jìn)展尤為突出，產(chǎn)生的營(yíng)收規(guī)模達(dá)到了13.93億元，與碧桂園服務(wù)齊平，相比去年同期增長(zhǎng)了約233.9%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

同時(shí)，上半年社區(qū)增值服務(wù)的收入增速也顯著高于其他業(yè)務(wù)，因此在物管企業(yè)總營(yíng)收中的占比也有所上升，逐漸成為營(yíng)收來源的重要支撐之一。

從盈利能力的角度，2021年上半年，8家樣本物企的社區(qū)增值服務(wù)毛利率均大幅高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，普遍超出20-30個(gè)百分點(diǎn)。

顯而易見的是，加大在社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域的探索和耕耘力度，能有效改善物業(yè)企業(yè)的整體成本收入結(jié)構(gòu)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

而在目前的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，物企天然存在較為強(qiáng)烈的盈利結(jié)構(gòu)改善動(dòng)機(jī)。作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力成本是物企總成本的最核心組成部分，存在逐年上升的趨勢(shì)，而由于政策和市場(chǎng)環(huán)境等方面的原因，已收費(fèi)項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)提升十分困難，長(zhǎng)此以往不可避免會(huì)擠壓企業(yè)的利潤(rùn)空間，壓縮整體毛利率。

除了信息化賦能和管理優(yōu)化等途徑外，社區(qū)增值服務(wù)正是目前物企抑制人力成本上升及毛利率下滑，改善物業(yè)企業(yè)整體成本收入結(jié)構(gòu)最富前景的途徑和發(fā)力方向。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

雖然從2021年?duì)I收的整體結(jié)構(gòu)來看，社區(qū)增值服務(wù)的占比仍相對(duì)較低，不少物企非業(yè)主(開發(fā)商)增值服務(wù)依舊占據(jù)著營(yíng)業(yè)收入的較大比重，但當(dāng)前主流物企在社區(qū)增值領(lǐng)域的發(fā)力也愈發(fā)明顯，增長(zhǎng)逐漸提速。

隨著物企獨(dú)立性的加強(qiáng)和社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的成熟化，社區(qū)增值服務(wù)有望成為物企新的增長(zhǎng)引擎。

細(xì)分領(lǐng)域

伴隨物企在管規(guī)模的逐漸增長(zhǎng)和舊盤經(jīng)營(yíng)年數(shù)的提升，社區(qū)增值服務(wù)的廣度和社區(qū)滲透程度都在加深，細(xì)分賽道也逐漸豐富，業(yè)務(wù)類別從起初較為原始的社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)(廣告服務(wù)等)、車位管理銷售等，逐漸挖掘至社區(qū)零售、家政、美居、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等專業(yè)度更高或更貼合業(yè)主日常生活需求的業(yè)務(wù)。

單以營(yíng)收規(guī)模論，目前碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)等頭部物企的社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收均較為接近，2021上半年普遍在10億元人民幣左右。

以具體業(yè)務(wù)來看，各家物企又有不同的專注方向。

今年3月，碧桂園服務(wù)房屋買賣及租賃品牌“有瓦”開業(yè)，這是在房屋經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的新進(jìn)展。到目前為止，碧桂園服務(wù)各類社區(qū)增值服務(wù)在市場(chǎng)已鋪展得較為均衡和全面。

除此之外，綠城服務(wù)在社區(qū)零售方面較為突出，上半年產(chǎn)生收入約4.4億元，貢獻(xiàn)了較高的社區(qū)增值服務(wù)收入。目前主流物企開展社區(qū)零售的重點(diǎn)在于便民及差異化，與互聯(lián)網(wǎng)電商相比，核心競(jìng)爭(zhēng)力在于擁有更近的客戶距離，零售品類別則一般專注于日常生鮮食品、年貨、月餅等時(shí)節(jié)性較強(qiáng)、傳統(tǒng)電商市場(chǎng)覆蓋率相對(duì)較小的消費(fèi)品上。

而美居也是今年上半年物企的發(fā)展重心之一，各大企業(yè)均有布局并建立了不同品牌?？傮w而言，物企發(fā)展該業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)在于獲客成本較低，以輕資產(chǎn)代理為主。

在一定管理規(guī)模的基礎(chǔ)上，物業(yè)企業(yè)無論是開展何種類型的社區(qū)增值服務(wù)，重心仍然在于管理社區(qū)的滲透和住戶需求的挖掘上。距離客戶最近的物理距離，也暗示了社區(qū)增值服務(wù)巨大的市場(chǎng)潛力。

關(guān)鍵詞： 上半年社區(qū)增值服務(wù) 保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭 營(yíng)業(yè)收入 初具規(guī)模