9月，上海新建住宅市場供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行。

受第四批次集中入市項目尚未開盤影響，新開盤項目處于低位，帶動成交低位運(yùn)行，月內(nèi)僅有2個項目開盤，分別為上善水樾及水尚華庭。

住宅供應(yīng)方面，目前有多盤取證待開，預(yù)計將在10月集中開盤，供應(yīng)大增將帶動成交上行，新建住宅行情將在10月得到修復(fù)。

土地供應(yīng)方面，月內(nèi)上海公布了第二批集中供地詳情，本次供地共計出讓48幅地塊，涉及27幅商品住宅用地，起始出讓總價約為574億元，出讓時間待定。

土地成交方面，9月共成交兩宗商業(yè)及辦公地塊，總成交金額為27.41億元。

集中供地：涉宅地27宗，7宗中止出讓

月內(nèi)，上海公布了2021年第二批集中供應(yīng)住宅用地詳細(xì)信息，本次共出讓48宗地塊，其中7宗租賃住房用地，14宗征收安置房用地，以及27宗涉宅地(包含2宗城中村改造涉宅用地)。

數(shù)據(jù)來源：上海土地市場、觀點指數(shù)整理

27宗涉宅地出讓面積共167.83萬平方米，總建筑面積340.73萬平方米。其中6幅位于南匯，臨港新城有5幅;4幅位于青浦區(qū);寶山區(qū)和金山區(qū)各供應(yīng)3幅;楊浦、徐匯、奉賢和崇明各供應(yīng)2幅;松江、閔行和嘉定各供應(yīng)1幅，保證金共114.91億元，總起始價574.57億元。

10月8日，上海土地市場發(fā)布公告稱，終止上海松江區(qū)永豐街道SJC10011單元H17-02、H17-07號等地塊出讓活動，除開松江區(qū)，還囊括了奉賢區(qū)、寶山區(qū)、金山區(qū)、崇明區(qū)等地塊。由于規(guī)劃調(diào)整，上海7幅地塊的出讓活動被終止。至此，上海第二批集中供地剩余20幅涉宅地塊待出讓。

數(shù)據(jù)來源：上海土地市場、觀點指數(shù)整理

對比一二批次的掛牌情況，二批次涉宅地略有減少，平均起始樓面價有所下降。一批掛牌31宗地塊，二批次掛牌宗數(shù)減少了4宗，出讓面積減少12.5%，計容建面減少13.5%，總起始價減少21.7%，平均樓面價每平方米降低了1768元至16863元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：上海土地市場、觀點指數(shù)整理

競拍規(guī)則方面，上海二批次供地基本沿用之前的競拍規(guī)則，但也進(jìn)行了細(xì)微優(yōu)化，第二批集中公告的住宅用地競價規(guī)則中，增加了“隨機(jī)值”的概念。在競價進(jìn)入一次書面報價階段，一旦有競買人報價相同(無論該報價最終是否有效)，將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個大于中止價且不大于一次書面最高報價的任一萬位整數(shù)“隨機(jī)值”。

書面報價環(huán)節(jié)僅新增一個隨機(jī)值，隨機(jī)值可與競買人的報價重復(fù)。平均價為一次書面報價結(jié)束后所有有效報價的算術(shù)平均值(有三個及以上有效報價的，“隨機(jī)值”納入平均價計算)，未報價、無效報價和修正報價不納入平均價計算。

“隨機(jī)值”的加入使一次報價平均值的不確定性提升，增加了土拍結(jié)果的不確定性，有利于土拍市場的公平和健康發(fā)展。

此外，上海還規(guī)定，購地主體不得改變投資比例：獨立申請人，所注冊成立的項目公司，必須100%獨立出資成立，成交后不得進(jìn)行變更或調(diào)整。兩家以上的(含兩家)多家聯(lián)合申請人，在聯(lián)合申請時應(yīng)當(dāng)注明各方的投資比例。成交后所注冊成立的項目公司其投資主體和比例應(yīng)與申請時一致，并不得進(jìn)行變更或調(diào)整。

有市場人士指，上海此舉意圖減少圍標(biāo)現(xiàn)象。

字節(jié)跳動摘總部大樓儲備，金茂簽約城中村項目

集中供地尚未開拍，土地成交處于低位，共成交兩宗商業(yè)及辦公地塊，總成交金額為27.41億元。

上海樂高樂園有限公司以6.99億元摘得位于上海的樂高樂園主體項目用地，該地塊出讓面積318016.7平方米，土地用途為旅館業(yè)、娛樂康體混合用地。

上海字跳智浦科技有限公司以20.42億的底價競得上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)C090103單元03G2-04地塊，該地塊用途為辦公樓和文體用地，且地塊功能定位為企業(yè)總部型辦公樓。

今年字節(jié)跳動在上海動作頻頻，鐵獅門公司于7月6日宣布向字節(jié)跳動轉(zhuǎn)讓上海尚浦領(lǐng)世正在開發(fā)的總面積約19.5萬平方米的辦公項目。另外，字節(jié)跳動還租賃了約4.2萬平方米的辦公空間。

數(shù)據(jù)來源：上海土地市場、公開信息、觀點指數(shù)整理

城市更新方面，月末中國金茂正式成為上海浦東新區(qū)橫沔古鎮(zhèn)城中村項目的實施主體。

該項目占地約為60萬平方米，規(guī)劃計容總建筑面積約54萬平方米，覆蓋住宅、商業(yè)、酒店、歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)等多元業(yè)態(tài)。

橫沔古鎮(zhèn)城中村改造，是申迪集團(tuán)傾力籌劃的綜合發(fā)展項目，以恢復(fù)橫沔老街歷史文化風(fēng)貌為核心，形成集古鎮(zhèn)休閑、文化體驗、生態(tài)宜居等功能于一體的人文體驗區(qū)。

自2018年中國金茂與申迪集團(tuán)就橫沔古鎮(zhèn)城中村改造項目合作接洽伊始，金茂認(rèn)為項目作為上海國際旅游度假區(qū)的一個重要組成部分，具備得天獨厚的地緣特質(zhì)。目前，中國金茂已布局全國53座城市，落地32個城市運(yùn)營項目，該項目為金茂華東區(qū)域第12個。

上海地產(chǎn)盤整旗下資產(chǎn)，121.96億掛牌淞澤置業(yè)

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，月內(nèi)上海共掛牌6宗存量項目，涉及多家國企央企。

其中上海地產(chǎn)121.96億元掛牌出讓淞澤置業(yè)95%股權(quán)及債權(quán)，該公司主要資產(chǎn)為位于上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)8街坊的42/5丘、42/6丘、67/2丘、75/3丘四宗地塊，土地總面積約11.34萬平方米。

其中，67/2丘地塊、75/3丘地塊為普通商品房用地;42/6丘地塊為普通商品房、辦公樓、商業(yè)用地;而42/5丘地塊則為辦公樓、商業(yè)用地。

值得注意的是，上個月上海地產(chǎn)掛牌了旗下虹極置業(yè)、虹權(quán)置業(yè)100%股權(quán)以及對應(yīng)債權(quán)。市場分析或是出于本身的定位和要求，上海地產(chǎn)并不像一般公司只關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，還要承擔(dān)很多功能性的事務(wù)，近期出售相關(guān)項目可能是出于對旗下資產(chǎn)進(jìn)行合理盤整后的行動。

數(shù)據(jù)來源：上海聯(lián)合股權(quán)交易所、觀點指數(shù)整理

此外，月內(nèi)成交了一宗商業(yè)地產(chǎn)大宗交易，新世界發(fā)展有限公司與周大福代理人有限公司訂立協(xié)議，收購上海新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司余下50%權(quán)益，總代價為人民幣33.75億元。

成交低位運(yùn)行，取證待開放量

9月，上海新建住宅市場成交持續(xù)低位運(yùn)行。因第四批次集中入市項目尚未開盤影響，新開盤項目處于低位，帶動成交低位運(yùn)行，月內(nèi)僅有2個項目開盤，分別為上善水樾及水尚華庭，其中前者觸及積分制。

數(shù)據(jù)來源：中原、觀點指數(shù)監(jiān)測及整理

上善水樾位于青浦新城板塊，項目公司為上海浦西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是青浦區(qū)國資委控股的本地國企，成交均價為4.15萬元/平方米，月內(nèi)推售132套，認(rèn)籌比為1：1.32，觸及積分制，入圍積分為57.5。

水尚華庭則是上海城投開發(fā)，項目位于金山朱涇鎮(zhèn)板塊，該板塊目前沒有其他樓盤在售，但二手供應(yīng)充足，本次推售550套，當(dāng)日去化僅30%，表現(xiàn)一般。

目前，第四批集中入市房源多已取證待開，將在10月及11月陸續(xù)開盤，料10月將迎來成交高點，11月成交將下行，目前第五批入市房源還未推出，11月下旬及12月市場可能再次缺貨。

關(guān)鍵詞： 意圖減少 圍標(biāo)現(xiàn)象 上海9月共成交 兩宗商業(yè)及辦公地塊